หวั่นฟองสบู่ก่อตัว จับตาตลาดคอนโดเริ่มเห็นสัญญาณอันตราย”ขาย”มากกว่า”โอน”

ไม่ สน-ไม่หวั่นโอเวอร์ซัพพลาย ผ่านปีใหม่

แค่ 3 วัน 3 บิ๊กแบรนด์ประกาศเปิดตัวรวม 141 โครงการ

มูลค่ารวม 1.38 แสนล้านบาท “แสนสิริ” ชิงซีนตั้งแต่ต้นปี 6.1 หมื่นล้าน “พฤกษาฯ” หายใจรดต้นคอ 5.5 หมื่นล้าน เจ้าพ่อคอนโดฯกลาง-ล่าง “LPN” 2.2 หมื่นล้าน นายกสมาคมบ้านจัดสรรเป็นห่วง แฉสถิติปี”55 คอนโดฯขายได้ประมาณ 60% แต่โอนแค่ 43% สะท้อนภาพเก็งกำไรสูง

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจความเคลื่อนไหวแผนลงทุนของบริษัทพัฒนาที่ดินในปี 2556 พบว่า ช่วง 3 วันระหว่าง 7-9 มกราคมที่ผ่านมา มีรายใหญ่ 3 รายประกาศแผนธุรกิจปี 2556 พบว่า มีโครงการเปิดตัวใหม่รวมกัน 141 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 1.36 แสนล้านบาท เทียบกับปี 2555 ที่ 3 บริษัทดังกล่าวเปิดตัวรวมกัน 90 โครงการ มีมูลค่าโครงการรวมกันเพียง 93,000 ล้านบาท

ปรากฏการณ์เปิดตัวโครงการดังกล่าว เกิดขึ้นท่ามกลางความเป็นห่วงของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ออกมาเตือนสังคมว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณสุ่มเสี่ยงจะเกิดปัญหาฟองสบู่ได้ จากภาวะตลาดคอนโดมิเนียมร้อนแรงในช่วงที่ผ่านมา

3 บิ๊กเปิดตัว 1.38 แสนล้าน

ผู้ สื่อข่าวรายงานว่า บิ๊กแบรนด์ 3 รายประกอบด้วย บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดตัวใหม่ 78 โครงการ มูลค่ารวม 5.5 หมื่นล้านบาท, บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN เปิดตัวใหม่ 18 โครงการ รวมมูลค่า 2.2 หมื่นล้านบาท และ บมจ.แสนสิริ เปิดตัวใหม่ 45 โครงการ มูลค่ารวม 6.1 หมื่นล้านบาท

ประเด็นที่ต้องติดตามคือ ทุกรายตั้งเป้ายอดขายและยอดรับรู้รายได้เติบโต 15-25% ขณะที่แนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้ คาดจะเติบโตได้ประมาณ 5-10%

จึงนับเป็นแผนลงทุนเชิงรุก และมีเป้าอัตราเติบโตเหนือตลาดรายละเอียดแผนลงทุนรายบริษัท

เริ่ม จากค่ายพฤกษาฯ 78 โครงการ อยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 67 โครงการ ต่างจังหวัด 9 โครงการ ได้แก่ ภูเก็ต พัทยา ขอนแก่น และจังหวัดใหม่ ๆ ที่กำลังศึกษา กับในต่างประเทศ 2 โครงการ (เวียดนาม) จุดเน้นของพฤกษาฯ คือตลาดทาวน์เฮาส์ระดับล่าง เปิดตัวมากที่สุด 47 โครงการ เพราะมีโรงงานผลิตผนังสำเร็จรูป (พรีแคสต์) จึงสร้างเร็วและโอนไว

ค่าย แสนสิริ 45 โครงการ ให้น้ำหนักแผนลงทุนคอนโดฯมากที่สุด 24 โครงการ มูลค่ารวม 3.53 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 57% รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 13 โครงการ 2.25 หมื่นล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 8 โครงการ

ขณะที่ LPN นับวันยิ่งตั้งราคาขายต่อยูนิตต่ำลง จาก 18 โครงการที่เปิดตัวใหม่ ไฮไลต์คือโครงการคอนโดฯ 1.2 หมื่นยูนิต บนที่ดินติดถนน 100 ไร่ ช่วงรังสิตคลอง 1 พื้นที่ใช้สอย 21-22 ตารางเมตร เคาะราคาเริ่มต้นประมาณ 5-6 แสนบาท

พฤกษาฯ โชว์การเงินแข็งแกร่ง

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า ปีนี้เป็นปีที่บริษัทมีความพร้อมเรื่องขยายการลงทุนเพราะมีสถานะทางการเงิน ที่แข็งแกร่ง หนี้สินต่อทุนต่ำที่ 0.8 เท่า ปัจจุบันมีแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ที่พร้อมจะโอนในปีนี้ 2.47 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 73% จากเป้ายอดรับรู้รายได้ทั้งปีตั้งไว้ 3.4 หมื่นล้านบาท

“ภาพรวมตลาด คิดว่ายังไม่มีปัจจัยที่ก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่และโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากสถาบันการเงินก็เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อผู้ซื้อ บ้าน ที่สำคัญแม้พฤกษาฯจะเปิดโครงการมาก แต่ก็เน้นจับกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์เป็นเซ็กเมนต์หลัก” นายทองมากล่าว

นาย ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการของพฤกษาฯ กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯในกรุงเทพฯ ปีนี้น่าจะเติบโตได้ 5% ต่างจังหวัดน่าจะโต 10-20% โดย 78 โครงการใหม่ที่พฤกษาฯจะเปิดตัวปีนี้ มีที่ดินในมือแล้วประมาณ 50 โครงการ แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 47 โครงการ บ้านเดี่ยว 16 โครงการ ส่วนคอนโดฯมี 13 โครงการ และต่างประเทศที่เวียดนามอีก 2 โครงการ

โดยครึ่งปีแรกจะเป็น ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวเป็นหลัก ส่วนครึ่งปีหลังจะทยอยเปิดตัวคอนโดฯ ขณะที่การพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดจะมีที่พัทยา ภูเก็ต ขอนแก่น และศึกษาตลาดที่เชียงใหม่และระยอง

แสนสิริ กินรวบ 1-100 ล้าน

นาย เศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ เปิดเผยว่า ปีนี้เป็นปีที่แสนสิริจะขยายโครงการต่อเนื่อง เพื่อไปถึงเป้ายอดขายใหม่ที่ 4.8 หมื่นล้านบาท ขณะที่ยอดรับรู้รายได้จากการโอนตั้งเป้า 3.4-3.6 หมื่นล้านบาท

กลยุทธ์คือ 1)ขยายเซ็กเมนต์ใหม่ทั้งทาวน์เฮาส์-บ้านเดี่ยวระดับกลาง-ล่าง ราคา 1.5-3 ล้านบาท 2)ขยายทำเลใหม่ ๆ ในย่านชุมชนเก่า-แหล่งงาน มีแบรนด์ดีคอนโด เรือธง 3)เจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม โดยจะเปิดตัวดีคอนโดแคมปัสใกล้สถานศึกษา 4)ขยายฐานลูกค้าชาวต่างชาติ เริ่มจากภูเก็ตและหัวหิน 5)ฟื้นตลาดบ้านเดี่ยวพรีเมี่ยม ราคา 25-100 ล้านบาทไฮไลต์แสนสิริยังรวมถึงจะเปิดตัวคอนโดฯ

แบรนด์ใหม่ระดับ ซูเปอร์ลักเซอรี่ ทำเลถนนวิทยุ ราคาเฉลี่ย 4 แสนบาท/ตร.ม. เพียง 80 ยูนิต ห้องชุด 2-3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 120-150 ตร.ม. ราคา 48-60 ล้านบาท มูลค่าโครงการกว่า 5 พันล้านบาท

“ผมยังมั่นใจในทำเลสุขุมวิท ก่อนสิ้นปี 2555 เราเปิดตัวคอนโดฯเดอะเทอร์ตี้ไนน์ สุขุมวิท ราคา ตร.ม.ละ 2 แสน สัปดาห์เดียวขายหมด ลูกค้า 70% ซื้อด้วยเงินสด ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯเติบโตเฉลี่ยปีละ 10% การเติบโตของแสนสิริจะต้องไปกินแชร์คู่แข่งรายใหญ่คือ พฤกษาฯ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คิวเฮ้าส์ LPN ซึ่งมั่นใจว่าทำได้ล้านเปอร์เซ็นต์”

นายเศรษฐา มองสอดคล้องกับค่ายพฤกษาฯ ในประเด็นปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ว่า ภาพรวมยังมองไม่เห็นเรื่องการเกิดบับเบิล (ฟองสบู่อสังหาฯ) เพราะธนาคารยังระวังเรื่องการปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อคนซื้อบ้าน ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กถูกคุมกำเนิดไปด้วย และรายใหญ่ก็ขยายโครงการมาทดแทน

LPN ต่อยอดห้องชุดโลว์คอสต์

นาย โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เปิดเผยว่า ปีนี้วางแผนลงทุน 18 โครงการใหม่ มูลค่าโครงการ 2.2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 13 โครงการ 2 หมื่นล้านบาท และแนวราบในนามบริษัทลูกคือบริษัทพรสันติ เปิดตัวทาวน์เฮาส์ 5 โครงการ 2 พันล้านบาท

ในส่วนคอนโดฯจะเปิดตัวช่วงครึ่งปีแรกเป็นหลักเกือบ 10 โครงการ โดยแบรนด์ที่เป็นตัวบุกปี 2556 คือ “ลุมพินีคอนโดทาวน์” ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไฮไลต์คือทำเลรังสิตคลอง 1 จะพัฒนาบนที่ดิน 100 ไร่ ประมาณ 1.2 หมื่นยูนิต พื้นที่ใช้สอย 21-22 ตร.ม. ราคายูนิตละ 5-6 แสนบาท ถือเป็นการต่อยอดความสำเร็จจากโครงการลุมพินีคอนโดทาวน์ ชลบุรี-สุขุมวิท

“LPN ทำคอนโดฯเยอะ แต่จับเรียลดีมานด์ที่ซื้ออยู่จริง โดยรวมก็ยังไม่เห็นฟองสบู่ ไม่มีภาพการเก็งขายต่อเปลี่ยนมือเร็ว ปั่นราคาขึ้นสูงมากจนน่าเป็นห่วง แต่ยอมรับว่ามีบางทำเลตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสที่มีซัพพลายเยอะ แต่เนื่องจากที่ดินเหลือน้อยแล้ว ซัพพลายก็จะค่อย ๆ ลดลงเอง” นายโอภาสกล่าว

ห่วงคอนโดฯร้อนแรงเกิน

นาย อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากสถานการณ์ตลาดคอนโดฯที่ร้อนแรงมากในปีที่ผ่านมา สิ่งที่น่าห่วงคือเมื่อก่อสร้างเสร็จจะมีลูกค้ามาโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่

สำหรับ ปีนี้สัดส่วนคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ไม่ควรจะเกิน 60% ของทั้งตลาด ขณะที่ปีนี้ภาพรวมที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ควรจะอยู่ในระดับ 9 หมื่นหน่วย หากเปิดตัวมากกว่านี้จะร้อนแรงเกินไป การเติบโตควรขยายไปต่างจังหวัดมากกว่า

ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีตัวเลข 10 เดือนแรกปีที่ผ่านมา บ้านจัดสรรมีสัดส่วนสูงกว่าคอนโดฯคือ 57 : 43% เพราะตัวเลขการโอนคอนโดฯเมื่อปีที่ผ่านมา เป็นการซื้อ-ขายที่เกิดขึ้นเมื่อ 1-2 ปีก่อน ดังนั้นในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ตัวเลขการโอนคอนโดฯควรจะต้องมีสัดส่วนสูงกว่าบ้านจัดสรร ไม่เช่นนั้นอาจแสดงว่ามีการซื้อเพื่อเก็งกำไรและไม่มาโอน

พิษแรงงานขาดทำคอนโดโอนช้า

พิษวิกฤตแรงงานขาด ทำคอนโดเพอร์เฟคเลื่อนส่งมอบ เร่งผุดทีมหาแรงงานพม่าเสริมทัพ ปี 2556 ผุดโครงการใหม่ 2.7 หมื่นล้านบาท

นายชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทได้จับมือกับพันธมิตรบริษัทจัดหางานที่ประเทศพม่า เพื่อนำเข้าแรงงานจากพม่าเข้ามาเสริมทัพการก่อสร้างโครงการของเพอร์เฟคที่อยู่ในไทย พร้อมจัดตั้งทีมเฉพาะกิจไปคัดเลือกแรงงานพม่าที่มีคุณภาพ ซึ่งคาดว่าจะต้องนำเข้าแรงงานพม่าเข้ามาประมาณ 500-1,000 คน

ทั้งนี้ เป็นผลมาจากวิกฤตแรงงานขาดแคลน ซึ่งรุนแรงมากในปีที่ผ่านมา และส่งผลกระทบให้งานก่อสร้างคอนโดมิเนียม 2 โครงการล่าช้าไปประมาณ 3-6 เดือน ประกอบด้วย ไอ คอนโด งามวงศ์วาน และไอ คอนโด ลาซาล ซึ่งคาดว่าทั้งสองโครงการดังกล่าวจะแล้วเสร็จและส่งมอบได้ภายในปีนี้ จากเดิมจะต้องส่งมอบตั้งแต่ปีที่ผ่านมา

สำหรับวิกฤตแรงงานขาดแคลน เชื่อว่าจะยังคงเป็นปัญหาใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ โดยในส่วนของเพอร์เฟค เชื่อว่ามาตรการหาแรงงานต่างด้าวเสริมการสร้างคอนโดมิเนียมจะช่วยแก้ปัญหาได้ส่วนหนึ่ง อีกส่วนหนึ่งจะเลือกใช้ผู้รับเหมารายใหญ่มากขึ้น พร้อมปรับวิธีการก่อสร้างหันมาใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมากขึ้น โดยปัจจุบันบ้านแนวราบ 80% ใช้วิธีสร้างด้วยระบบดังกล่าว

ขณะที่ยอดรับรู้รายได้ปีที่ผ่านมา จากปัญหาการขาดแคลนแรงงานจนส่งมอบได้ไม่ทันกำหนด ทำให้ยอดรับรู้รายได้แม้ว่าจะเติบโตจากปี 2554 ประมาณ 10% แต่ยังต่ำกว่าเป้าหมายเดิมที่วางไว้เล็กน้อย อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียม 2 โครงการที่จะเลื่อนมาโอนในปีนี้ จะส่งผลให้ยอดรับรู้รายได้ปี 2556 เติบโตจากปีที่แล้วมากถึง 60%

นายชายนิด กล่าวถึงแผนเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้ วางเป้าไว้ที่ 20 โครงการมูลค่ารวม 2.7 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 1.8 หมื่นล้านบาท และคอนโดมิเนียม 9,000 ล้านบาท ซึ่งจะกระจายการลงทุนให้ครอบคลุมทุกความต้องการของตลาด ทั้งกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด โดยการเปิดตัวโครงการใหม่จะผลักดันให้ยอดขายปีนี้เป็นไปตามเป้าหมาย 1.9 หมื่นล้านบาท

“ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ จะเป็นการแข่งขันของรายใหญ่มากขึ้น จากเมื่อ 2 ปีที่แล้วจะเป็นการแข่งขันระหว่างรายเล็กกับรายใหญ่ ซึ่งจะเห็นว่าปีนี้รายใหญ่ทุกค่ายต่างลุกมาประกาศแผนการลงทุนอย่างคึกคัก” นายชายนิด กล่าว

 

ที่มา:โพสทูเดย์

ผลสำรวจพบ ย่านรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว จ่อเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ !

ผลสำรวจพบ ย่านรัชดาภิเษก–ลาดพร้าว เป็นทำเลที่มีอาคารชุดจำนวนมาก จ่อเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ย่านรัชดาภิเษก–ลาดพร้าว เป็นทำเลที่มีโครงการอาคารชุดจำนวนมาก และในอนาคตจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ เนื่องจากกำลังมีการก่อสร้างที่ตั้งของหน่วยงานและธุรกิจขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย บริษัทประกันชีวิตรายใหญ่ บริษัทจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภคที่มีชื่อเสียง และยังมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่เปิดทำการแล้ว อีกทั้งจะมีการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ คือ มักกะสันคอมเพล็กซ์ ทั้งหมดนี้จะส่งผลให้เกิดแหล่งงานขนาดใหญ่ ดึงดูดผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคอนโดมิเนียม

โดยผลสำรวจตลาดอาคารชุด ในรัศมีประมาณ 500 เมตร จากแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีพระราม 9 – สถานีพหลโยธิน พบว่ามีโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปี 2552 ถึงสิ้นสุดเดือนตุลาคม 2555 ทั้งสิ้นประมาณ 43 โครงการ รวมประมาณ 18,100 หน่วย โดยเป็นโครงการที่เปิดในปีนี้ 6 โครงการ รวมประมาณ 3,400 หน่วย

นอกจากนี้ หากดูภาพรวมความต้องการของผู้บริโภคยังดูดซับได้ดี สังเกตได้จากยอดจองหรือยอดขายของทุกโครงการในย่านนี้รวมกันเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 86% อย่างไรก็ตาม หากมีการเปิดโครงการออกมาต่อเนื่องมากเกินไปอาจทำให้อัตราการดูดซับชะลอลง เว้นแต่การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานและโครงการเชิงพาณิชย์อื่นๆในบริเวณโดยรอบเกิดขึ้นเร็วจนสามารถสร้างแหล่งงานได้ทันที ซึ่งจะทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานเพิ่มขึ้นด้วย

ทั้งนี้ หากแบ่งตามแนวถนน พบว่า บริเวณถนนรัชดาภิเษก มีโครงการอาคารชุดเปิดใหม่มากที่สุด 24 โครงการ รวมประมาณ 7,700 หน่วย มียอดจองหรือยอดขายแล้วประมาณ 82% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 79,100 บาทต่อตารางเมตร สำหรับแนวถนนลาดพร้าวและถนนพหลโยธิน มีโครงการทั้งสิ้น 12 โครงการ ประมาณ 5,700 หน่วย มียอดจองหรือยอดขายแล้วประมาณ 94% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 83,600 บาทต่อตารางเมตร ส่วนแนวถนนพระราม 9 มีโครงการทั้งสิ้น 7 โครงการ จำนวน 4,700 หน่วย มียอดจองหรือยอดขายแล้วประมาณ 82% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 81,100 บาทต่อตารางเมตร

ราคาที่ดินบนถนนรัชดาภิเษก อยู่ที่ประมาณ 400,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 270,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินบริเวณถนนพระราม 9 อยู่ที่ประมาณ 330,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 200,000 – 220,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาที่ดินบริเวณถนนลาดพร้าว อยู่ที่ประมาณ 280,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 180,000 – 190,000 บาทต่อตารางวา

ที่มา:โพสต์ทูเดย์